إزالة شيوع العقار في الأردن متى ترفع الدعوى وما حقوق الشركاء؟

تُعد إزالة شيوع العقار وسيلة قانونية لإنهاء الملكية المشتركة عندما يرغب أحد الشركاء في فصل حصته عن حصص الآخرين، خاصة إذا تعذّر الاتفاق على إدارة العقار أو قسمته بصورة رضائية. وقد تثير هذه المسألة خلافات حول طريقة القسمة، وتقدير قيمة الحصص، أو التصرف في العقار إذا تعذرت قسمته. لذلك، فإن معرفة الإجراءات القانونية وحقوق كل شريك تساعد على اتخاذ القرار المناسب وحماية المصالح المالية. وفي مقالنا اليوم، سنوضح متى تُطلب إزالة شيوع العقار في الأردن، وكيف تسير الإجراءات، ودور محامي ملكية العقار في متابعة الطلب وصون حقوق الشركاء وفق التشريعات النافذة.

ما المقصود بإزالة شيوع العقار؟

هو إنهاء حالة الملكية المشتركة لعقار يملكه شخصان أو أكثر على الشيوع، بحيث تصبح حصة كل شريك مستقلة أو تُسوّى حقوق الشركاء وفق الطريقة التي يجيزها القانون.

ففي الملكية الشائعة، يمتلك كل شريك حصة معنوية محددة في العقار، دون أن تكون بالضرورة مفرزة في جزء مادي معين منه.

وقد تتم الإزالة بالقسمة الرضائية إذا اتفق الشركاء واستوفت القسمة المتطلبات القانونية، أو من خلال الإجراءات القانونية المختصة عند تعذر الاتفاق. وتتحدد طريقة إنهاء الشيوع بحسب:

• طبيعة العقار.
• إمكان قسمته.
• القيود القانونية والتنظيمية التي تنطبق عليه.

متى يمكن رفع دعوى إزالة شيوع العقار؟

يمكن للشريك طلب إزالة الشيوع عندما يرغب في إنهاء الملكية المشتركة للعقار، ويتعذر الوصول إلى اتفاق مع بقية الشركاء بشأن قسمته أو التصرف فيه.

وفي الأردن، لا يُقدَّم طلب إزالة شيوع العقار ابتداءً بوصفه دعوى عادية أمام المحكمة، بل يُقدَّم إلى لجنة إزالة الشيوع في مديرية تسجيل الأراضي المختصة، وفق قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 وتعديلاته.

وتتحدد طريقة الإزالة وفق طبيعة العقار وإمكان قسمته قانونًا، فقد تتم القسمة العينية إذا توافرت شروطها، أو يُلجأ إلى البيع وتوزيع العائدات وفق الإجراءات القانونية إذا تعذرت القسمة.

مَن يحق له طلب إزالة شيوع العقار؟

يحق لأي شريك يملك حصة شائعة مسجلة في العقار التقدم بطلب إزالة الشيوع لدى مديرية تسجيل الأراضي المختصة، ولا يُشترط بالضرورة اتفاق جميع الشركاء على تقديم الطلب نفسه.

وتخضع طريقة القسمة أو التصرف في العقار للأحكام القانونية التي تنطبق على الحالة، مع مراعاة حقوق بقية الشركاء.

وتبرز أهمية الاستعانة بمحامي حقوق ملكية عند وجود خلاف حول الحصص أو بيانات التسجيل أو طريقة القسمة، أو عند الاعتراض على قرار لجنة إزالة الشيوع.

ويساعدك مكتب المحامي عامر الطرزي في مراجعة سند التسجيل والوثائق ذات الصلة، وتقييم الخيارات القانونية ومتابعة الإجراءات اللازمة لحماية حقوق الشريك.

ما الفرق بين القسمة الرضائية وإزالة الشيوع عن طريق اللجنة المختصة؟

يتمثل الفرق الأساسي في مدى اتفاق الشركاء على إنهاء الملكية المشتركة للعقار، والإجراءات المتبعة لإتمام القسمة. والجدول التالي يقارن لك بينهما:

وبموجب قانون الملكية العقارية الأردني رقم 13 لسنة 2019 وتعديلاته، قد تنتهي الإجراءات بقسمة العقار عينيًا إذا كان قابلًا للقسمة، أو باتباع إجراءات البيع وتوزيع الحقوق إذا تعذرت القسمة وفق الأحكام القانونية.

كيف تتم إزالة شيوع عقار بين الورثة؟

تبدأ إجراءات إزالة شيوع العقار بالتحقق من تسجيل العقار وحصر حصص الورثة فيه، ثم يمكن للورثة الاتفاق على القسمة الرضائية إذا توافقوا على طريقة توزيع العقار واستوفوا المتطلبات القانونية.

وإذا تعذر الاتفاق، فيجوز تقديم طلب إزالة الشيوع إلى مديرية تسجيل الأراضي المختصة، مرفقًا بالمستندات اللازمة لإثبات الملكية والحصص.

وتتولى لجنة إزالة الشيوع دراسة العقار وتحديد مدى قابليته للقسمة، مع مراعاة طبيعة العقار وقيمته وأحكام القانون. وقد تنتهي الإجراءات إلى أحد الأمور الآتية:

• تخصيص أجزاء مفرزة للورثة.
• البيع وفق الآلية القانونية وتوزيع العائدات بحسب الحقوق المسجلة لكل منهم إذا تعذرت القسمة المناسبة.

ماذا يحدث إذا تعذر تقسيم العقار بين الشركاء؟

إذا تبين أن العقار لا يقبل القسمة العينية وفقًا للأحكام القانونية، فلا يعني ذلك بقاء الشركاء في حالة شيوع إلى أجل غير محدد.

إذ ينظم قانون الملكية العقارية الأردني إجراءات بديلة قد تشمل عرض الحصص على الشركاء لشرائها، أو اللجوء إلى المزاد العلني في الحالات التي يحددها القانون.

وتُراعى في هذه الإجراءات القيمة المقدرة للعقار والحصص وحقوق الشركاء، ويُوزع المقابل المالي وفقًا للحقوق المستحقة لكل منهم.

كما يجوز الطعن في قرار لجنة إزالة شيوع العقار أمام المحكمة المختصة خلال 30 يومًا من صدوره إذا كان وجاهيًا، أو من تاريخ تبليغه إذا لم يكن وجاهيًا، وفق النص القانوني المنطبق.

هل يمكن بيع العقار المشترك دون موافقة جميع الشركاء؟

يتوقف ذلك على المقصود بالبيع، إذ إن:

• بيع العقار كاملًا باتفاق رضائي: الأصل أنه لا يجوز لشريك واحد التصرف في كامل العقار نيابة عن بقية الشركاء دون وجود صلاحية قانونية تخوله ذلك.
• بيع حصة الشريك نفسه: يمكن للشريك التصرف في حصته الشائعة وفقًا للقانون، مع مراعاة القيود والحقوق القانونية التي قد تنطبق على التصرف.
• البيع ضمن إجراءات إزالة شيوع العقار: قد يُباع العقار أو بعض الحصص وفق الإجراءات القانونية التي تتولاها لجنة إزالة الشيوع، حتى عند عدم اتفاق جميع الشركاء، إذا توافرت الشروط القانونية اللازمة.

ويُراعى هنا أن قانون الملكية العقارية المعدل رقم 17 لسنة 2026 نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 12 سبتمبر 2026، ونص على بدء العمل به بعد مرور 30 يومًا من تاريخ النشر؛ لذا ينبغي عند إعداد المعاملة أو اتخاذ قرار بشأنها التحقق من الأحكام النافذة وقت الإجراء، ولا سيما التعديلات المتعلقة بقسمة العقارات المقام عليها أبنية.

ما العلاقة بين دعوى إزالة الشيوع ودعوى إثبات ملكية عقار؟

تختلف دعوى إزالة شيوع العقار عن دعوى إثبات ملكية العقار من حيث الغرض والإجراء القانوني، رغم أن كلتيهما قد تتصلان بحقوق الملكية العقارية.

• إزالة الشيوع: تهدف إلى إنهاء الملكية المشتركة بين الشركاء، من خلال قسمة العقار أو اتباع الإجراءات القانونية الأخرى المقررة إذا تعذرت القسمة.
• دعوى إثبات ملكية عقار: تهدف إلى إثبات حق شخص في ملكية العقار عندما تكون الملكية نفسها محل نزاع، ويُحدَّد مسارها وفق طبيعة النزاع وسندات الملكية والأحكام القانونية المنطبقة.

وعليه، إذا كانت حصص الشركاء ثابتة في السجل العقاري وكان الخلاف حول إنهاء الملكية المشتركة، فقد يكون طلب إزالة الشيوع هو الإجراء المناسب.

أما إذا كان النزاع يتعلق بأصل الملكية أو باستحقاق حصة في العقار، فينبغي بحث المسألة أولًا من الناحية القانونية؛ لأن إجراءات إزالة الشيوع لا تُغني بالضرورة عن الفصل في نزاع الملكية.

ما علاقة دعوى الشفعة بإزالة شيوع العقار؟

تختلف دعوى الشفعة عن طلب إزالة الشيوع؛ فالشفعة حق يتيح، ضمن شروط قانونية محددة، تملك العقار أو الحصة المبيعة للغير مقابل دفع الثمن المستحق، بينما تهدف إزالة الشيوع إلى إنهاء الملكية المشتركة بين الشركاء.

وقد تتقاطع المسألتان عند بيع حصة شائعة في عقار، لذلك ينبغي التحقق من شروط استحقاق الشفعة والمواعيد القانونية المرتبطة بها قبل اتخاذ أي إجراء.

ما المستندات المطلوبة في قضايا إزالة شيوع العقار؟

تتطلب معاملة إزالة الشيوع في الأردن مجموعة من الوثائق التي تساعد على التحقق من ملكية العقار وبيانات الشركاء واستكمال إجراءات الطلب. ووفقًا لدائرة الأراضي والمساحة الأردنية، تشمل المستندات الأساسية ما يلي:

• نموذج طلب إزالة الشيوع معبأ حسب الأصول.
• نموذج تصريح بطريقة التبليغ مستكمل من جميع مقدمي الطلب.
• صورة عن الهوية الشخصية لصاحب العلاقة
• ما يثبت الصفة القانونية للوكيل أو الممثل، مثل وكالة المحامي، أو مستند الولاية أو الوصاية عند الاقتضاء.
• صورة عن سند تسجيل العقار الذي يوضح بيانات العقار وحصص الشركاء.
• مخطط الأراضي ومخطط تنظيمي ساري المفعول للتحقق من بيانات العقار وموقعه وتنظيمه.
• كتاب من المحكمة المختصة يبين عدم وجود دعوى إزالة شيوع في العقار الوارد في الطلب، وفق متطلبات الدائرة.

وقد تُطلب وثائق إضافية بحسب صفة مقدم الطلب وطبيعة العقار والظروف القانونية المحيطة به.

متى تحتاج إلى محامي حقوق ملكية لمتابعة النزاع؟

تكون الاستعانة بمحامٍ مختص مهمة عندما تتداخل حقوق الملكية أو يصعب الاتفاق على إنهاء الشيوع، ومن أبرز الحالات:

• النزاع على ملكية العقار أو الحصص: لتحديد الإجراء القانوني المناسب عند الخلاف على أصل الملكية أو نسب الشركاء.
• الخلاف بين الورثة: لمراجعة سندات التسجيل والوثائق ذات الصلة، وتحديد الخيارات المتاحة لإزالة شيوع العقار
• الاعتراض على القسمة أو تقدير الحصص: لفحص مدى مراعاة الإجراءات القانونية لحقوق الشركاء وقيمة حصصهم.
• تعذر القسمة العينية: لدراسة الخيارات القانونية المتاحة، بما فيها شراء الحصص أو البيع وفق الإجراءات المقررة.
• الطعن في قرار لجنة إزالة الشيوع: لتقييم أسباب الطعن ومتابعة الإجراءات ضمن المدة القانونية.
• الرغبة في بيع حصة شائعة أو التصرف فيها: لتحديد القيود والحقوق القانونية التي قد تؤثر في التصرف.

في هذه الحالات، يقدم مكتب المحامي عامر الطرزي في عمّان خدمات قانونية تتعلق بمنازعات الملكية العقارية وإزالة شيوع العقار، فهو يمتلك خبرة أكثر من 31 عامًا في التعامل مع تفاصيل النزاع وتقييم الخيارات المتاحة، بهدف حماية حقوق الموكل ومصالحه وفق التشريعات الأردنية النافذة.

وإذا كنت تواجه خلافًا حول ملكية عقار مشترك أو ترغب في إنهاء الشيوع وحفظ حقوقك، فيمكنك التواصل معنا الآن للحصول على المشورة القانونية وفهم موقفك واتخاذ الخطوات المناسبة وفقًا للقانون الأردني.

الأسئلة الشائعة

ما هي قضايا إزالة الشيوع في العقار؟

هي الإجراءات القانونية التي تهدف إلى إنهاء الملكية المشتركة بين الشركاء في عقار واحد، سواء بالقسمة العينية إذا كانت ممكنة قانونًا، أو باتباع إجراءات البيع وتوزيع العائدات عند تعذرها وفقًا للقانون.

ما هي شروط إزالة الشيوع في العقار؟

يشترط أن تكون الملكية على الشيوع ثابتة، وأن يكون مقدم الطلب صاحب حصة في العقار، مع تقديم الطلب والمستندات المطلوبة إلى مديرية تسجيل الأراضي المختصة.

ما هي أسباب عدم قبول دعوى شفعة؟

قد لا تُسمع دعوى الشفعة إذا رُفعت بعد انقضاء المدة القانونية، أو إذا كان البيع من الحالات المستثناة قانونًا، مثل البيع بالمزاد العلني وفق الإجراءات القانونية أو بعض البيوع بين الأقارب.

هل يستطيع أحد الشركاء طلب إزالة الشيوع دون موافقة الآخرين؟

نعم، يمكن لأي شريك التقدم بطلب إزالة الشيوع لدى مديرية تسجيل الأراضي المختصة دون اشتراط موافقة جميع الشركاء على تقديم الطلب، وتُستكمل الإجراءات وفق قانون الملكية العقارية الأردني والأنظمة ذات الصلة.